Sin embargo, en un país fuertemente marcado por un parque de viviendas envejecido, que sufre graves deficiencias en la oferta y atraviesa una crisis habitacional que aún no ha sido abordada -a pesar de los numerosos intentos, a saber, el paquete "Mais Habitação" aprobado por el gobierno anterior-, es fundamental preguntarse qué mecanismos podrían ser capaces de tomar medidas concretas, eficaces y ágiles -en tiempo y procedimiento- para invertir la tendencia actual.

En este sentido, es común registrar indignación en los medios de comunicación y en las redes sociales, reclamando una solución para los miles de inmuebles vacíos, abandonados, infrautilizados o gravemente degradados, a menudo en zonas céntricas o estratégicas de las ciudades, combinada con los conocidos fenómenos de desertificación de los centros históricos, exclusión de la población de las ciudades y gentrificación, que afectan cada vez más a los centros urbanos. Las medidas intermedias - como, por ejemplo, el aumento del impuesto municipal sobre inmuebles vacíos en zonas de presión urbana (Decreto-Ley n.º 67/2019, de 21 de mayo) - parecen no alcanzar el efecto disuasorio pretendido. En este sentido, es necesario cuestionar qué instrumentos a disposición de las entidades competentes deben ser priorizados en la política pública para este fin, como elementos clave en la lucha contra la tendencia existente.

Este fue el lema del paquete "Mais Habitação" cuando aprobó un régimen que preveía el alquiler coactivo de inmuebles en estas condiciones. Sin embargo, como se sabrá, la polémica con que se recibió la aprobación y entrada en vigor de este régimen prefiguró de inmediato su desenlace: su inevitable derogación por el gobierno de Luís Montenegro, mediante el Decreto-Ley nº 43/2024, de 2 de julio.

Así, y al margen de un sinfín de otras medidas que podrían enumerarse como idóneas para cumplir esta crítica misión (véase el régimen de venta forzosa de inmuebles establecido en el propio RJRU, que fue innovador cuando se introdujo), en este contexto, siempre será inevitable contemplar la expropiación de inmuebles por parte de la administración pública en el contexto específico de la rehabilitación urbana como uno de los instrumentos más eficaces en esta crítica misión de rehabilitar nuestro parque de viviendas (y no sólo).

Sin embargo, se plantea la cuestión de cómo equilibrar los intereses contrapuestos entre las evidentes y urgentes necesidades que la Administración Pública pretende atender, con la natural protección constitucional del derecho de propiedad de los ciudadanos.

Esta cuestión, siempre compleja, es más amplia y muy anterior al contexto de la rehabilitación urbana, siendo aplicable el Código de Expropiaciones (Ley nº 168/99, de 18 de septiembre) como eje estructurador de este instituto.

Así, cabe preguntarse qué oportunidades, por un lado, y qué limitaciones, por otro, puede asumir la expropiación y qué peso puede tener en la definición de las políticas públicas de rehabilitación urbana, y en la definición de las operaciones en cada área de rehabilitación urbana.

La expropiación es siempre un acto necesariamente grave, perturbador y drástico - por imperativo constitucional, sólo por razones de utilidad pública y previo pago de una justa indemnización puede la Administración pública forzar esta limitación del derecho de propiedad, estando el procedimiento establecido fuertemente regulado por ley y con requisitos de legalidad sujetos a un escrutinio minucioso. Las especificidades del RJRU en el apalancamiento de este instrumento no son facilitadoras, ya que la finalidad pública perseguida no puede ser meramente instrumental o aparente, existiendo la obligación efectiva de garantizar que la utilidad pública perseguida con el acto expropiatorio sea efectiva y se materialice en el futuro, so pena de ilegalidad del proceso.

El procedimiento, en este contexto específico, es el ya conocido que configura toda la actividad expropiatoria de los entes públicos - que es simple en la teoría, pero largo y nunca exento de litigios en su aplicación. Pensemos en la cuestión de la justa indemnización: ¿qué criterios deben presidir la determinación de la cuantía de la indemnización a pagar al particular en una expropiación llevada a cabo en el ámbito de una operación de rehabilitación urbana, especialmente cuando el objetivo es colocar los inmuebles en el mercado? Además, ¿cuál es el peso de la función compensatoria en un mercado inmobiliario inflado, y dónde está el límite entre el justo valor de la propiedad y el valor al que se comercializará tras la expropiación? Los detractores de esta política siempre dirán que no sólo habrá una disparidad imposible de subsanar entre ambos, sino que la carga financiera que supondrá para la administración pública ejecutar las expropiaciones en el contexto del ARU, dadas las condiciones actuales del mercado, será insostenible desde una perspectiva presupuestaria. Si lo que se pretende es expropiar un inmueble para remodelarlo y obtener una rentabilidad, interviniendo necesariamente en el ecosistema económico inmobiliario, podemos estar ante una perversión del principio de justa indemnización, al que están obligadas las entidades expropiantes.

El sistema legislativo vigente en materia de expropiaciones nos ofrece un marco normativo complejo y estructurado, pero para que exista una verdadera utilidad, es imprescindible que la regulación sea eficaz y prevea procesos ágiles, unidos a la inevitable voluntad política de arriesgar soluciones innovadoras que puedan complementarla eficazmente, reforzando la articulación con los instrumentos de gestión territorial, garantizando que la rehabilitación urbana no se haga "a trozos", sino integrada en la estrategia subyacente de ARU.

Una solución equilibrada implicará siempre el recurso a la expropiación como parte de un conjunto de instrumentos disponibles en la ejecución de las operaciones de rehabilitación urbana, de modo que no sean, en última instancia, justificaciones para la "limpieza urbana" a expensas de los intereses privados y de las finanzas públicas, sino que puedan ser recursos eficaces y realmente diferenciadores. Además, es inevitable que la determinación de una compensación justa se articule con los retos a los que se enfrenta el mercado inmobiliario, garantizando soluciones equilibradas.

En definitiva, aunque a todos nos duela ver los centros de las ciudades llenos de inmuebles degradados y desocupados, y parezca que la solución obvia sea la expropiación de estos inmuebles, el éxito de la rehabilitación urbana dependerá de la capacidad del legislador y de la administración para combinar equidad, eficiencia y visión estratégica, asegurando que instrumentos excepcionales como éste sirvan efectivamente al bien común.

por Raquel Sirvoicar Rodrigues - Asociada Senior de Inmobiliario en CCA Law Firm

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