I ett land som är starkt präglat av ett åldrande bostadsbestånd, som lider av allvarliga brister i utbudet och som genomgår en bostadskris som ännu inte har åtgärdats - trots många försök, nämligen paketet "Mais Habitação" som godkändes av den tidigare regeringen - är det emellertid viktigt att fråga sig vilka mekanismer som skulle kunna vidta konkreta, effektiva och smidiga åtgärder - i tid och procedur - för att vända den nuvarande trenden.

I detta avseende är det vanligt att man i medierna och på sociala nätverk känner sig upprörd och efterlyser en lösning på de tusentals tomma, övergivna, underutnyttjade eller kraftigt nedgångna fastigheterna, ofta i centrala eller strategiska områden i städerna, i kombination med de välkända fenomenen ökenbildning av historiska centrum, utestängning av befolkningen från städerna och gentrifiering, som i allt högre grad påverkar stadskärnorna. Mellanliggande åtgärder - som t.ex. höjningen av den kommunala fastighetsskatten på tomma byggnader i områden med stadstryck (lagdekret nr 67/2019 av den 21 maj) - verkar inte ha den avsedda avskräckande effekten. I detta avseende är det nödvändigt att ifrågasätta vilka instrument som är tillgängliga för de behöriga enheterna som bör prioriteras i den offentliga politiken för detta ändamål, som nyckelelement i kampen mot den befintliga trenden.

Detta var mottot för paketet "Mais Habitação" när det godkände ett system som föreskrev tvångshyra av fastigheter under dessa förhållanden. Som det kommer att bli känt förebådade emellertid den kontrovers som godkännandet och ikraftträdandet av detta system mottogs med omedelbart dess resultat - dess oundvikliga upphävande av Luís Montenegros regering genom lagdekret nr 43/2024 av den 2 juli.

Således, och förutom en myriad av andra åtgärder som skulle kunna listas som lämpliga för att uppfylla detta kritiska uppdrag (se tvångsförsäljningssystemet för fastigheter som inrättades i RJRU själv, vilket var innovativt när det infördes), kommer det i detta sammanhang alltid att vara oundvikligt att se på den offentliga förvaltningens expropriering av fastigheter i det specifika sammanhanget med stadsrehabilitering som ett av de mest effektiva instrumenten i detta kritiska uppdrag att rehabilitera vårt bostadsbestånd (och inte bara).

Frågan uppstår dock hur man ska balansera de motstridiga intressena mellan de uppenbara och brådskande behov som den offentliga förvaltningen avser att tillgodose och det naturliga konstitutionella skyddet för medborgarnas äganderätt.

Denna alltid komplexa fråga är bredare och mycket tidigare än sammanhanget med stadsrehabilitering, med expropriationslagen (lag nr 168/99, av den 18 september) som är tillämplig som en strukturerande axel för detta institut.

Därför är det nödvändigt att fråga sig vilka möjligheter, å ena sidan, och vilka begränsningar, å andra sidan, expropriation kan anta och vilken vikt den kan ha vid definitionen av offentliga policyer för stadsrehabilitering och vid definitionen av operationer i varje stadsrehabiliteringsområde.

Expropriation är alltid en nödvändigtvis allvarlig, störande och drastisk åtgärd - enligt konstitutionella krav kan den offentliga förvaltningen endast av allmännyttiga skäl och efter betalning av skälig ersättning tvinga fram denna begränsning av äganderätten, varvid det fastställda förfarandet är starkt reglerat i lag och där laglighetskraven är föremål för noggrann granskning. RJRU:s särdrag när det gäller att utnyttja detta instrument är inte underlättande, eftersom det allmänna syfte som eftersträvas inte bara kan vara instrumentellt eller skenbart, med en effektiv skyldighet att säkerställa att den allmännytta som eftersträvas med expropriationshandlingen är effektiv och förverkligas i framtiden, under påföljd att processen är olaglig.

Förfarandet i detta specifika sammanhang är det redan kända förfarande som formar all expropriativ verksamhet av offentliga organ - vilket är enkelt i teorin men långdraget och aldrig fritt från tvister i sin tillämpning. Tänk på frågan om skälig ersättning - vilka kriterier ska ligga till grund för att fastställa det ersättningsbelopp som ska betalas till den enskilde vid en expropriation som genomförs inom ramen för en stadsrenovering, särskilt när målet är att placera fastigheter på marknaden? Vilken betydelse har dessutom kompensationsfunktionen på en uppblåst fastighetsmarknad, och var går gränsen mellan fastighetens verkliga värde och det värde till vilket den kommer att marknadsföras efter expropriationen? Kritiker av denna policy kommer alltid att säga att det inte bara kommer att finnas en omöjlig skillnad att åtgärda mellan de två, utan också att den ekonomiska bördan för den offentliga förvaltningen att genomföra expropriationer i samband med ARU, med tanke på nuvarande marknadsförhållanden, kommer att vara ohållbar ur ett budgetperspektiv. Om syftet är att expropriera en fastighet för att bygga om den och få avkastning, vilket innebär ett nödvändigt ingripande i fastigheternas ekonomiska ekosystem, kan vi stå inför en pervertering av principen om skälig ersättning, som exproprierande enheter är skyldiga att följa.

Det gällande lagstiftningssystemet för expropriationer ger oss ett komplext och strukturerat regelverk, men för att det ska vara verkligt användbart är det absolut nödvändigt att regleringen är effektiv och ger snabba processer, i kombination med den oundvikliga politiska viljan att riskera innovativa lösningar som kan komplettera den på ett effektivt sätt, förstärka kopplingen till territoriella förvaltningsinstrument och se till att stadsrehabilitering inte görs "styckevis" utan integreras i den underliggande strategin för ARU.

En balanserad lösning kommer alltid att innebära att expropriation används som en del av en uppsättning verktyg som är tillgängliga för att genomföra stadsförnyelseåtgärder - så att de inte i slutändan är motiveringar för "stadsstädning" på bekostnad av privata intressen och offentliga finanser, utan kan vara effektiva och verkligt differentierande resurser. Dessutom är det oundvikligt att fastställandet av skälig ersättning kopplas till de utmaningar som fastighetsmarknaden står inför, så att balanserade lösningar säkerställs.

Även om det smärtar oss alla att se stadskärnor fulla av nedgångna och obebodda fastigheter, och det verkar som om den uppenbara lösningen är expropriation av dessa fastigheter, kommer framgången för stadsrehabilitering att bero på lagstiftarens och administrationens förmåga att kombinera rättvisa, effektivitet och strategisk vision, vilket säkerställer att exceptionella instrument som detta effektivt tjänar det allmänna bästa.

av Raquel Sirvoicar Rodrigues - Senior Associate of Real Estate på CCA Law Firm

www.getgoldenvisa.com