Zakup nowego domu w Portugalii może stanowić wyzwanie. Budowa nowego domu może być początkiem zniechęcającego i złożonego procesu. Niezależnie od tego, czy nieruchomość jest nabywana do użytku osobistego, czy jako inwestycja, potencjalni nabywcy muszą wziąć pod uwagę kilka kluczowych aspektów prawnych i praktycznych, w szczególności tych związanych z ochroną konsumentów i gwarancjami posprzedażowymi. Struktura, w ramach której dokonywany jest zakup - czy to jako osoba fizyczna, czy za pośrednictwem podmiotu komercyjnego - odgrywa kluczową rolę w określaniu praw i środków zaradczych dostępnych w przypadku wad budowlanych lub sporów ze sprzedawcą lub wykonawcą.

Nabywca indywidualny a nabywca profesjonalny: Skutki prawne

Jedna z pierwszych decyzji, jakie musi podjąć kupujący, dotyczy tożsamości prawnej, pod którą nabywana będzie nieruchomość. Zakup domu jako osoba fizyczna, a nie za pośrednictwem firmy lub innego podmiotu komercyjnego, zapewnia znaczne korzyści prawne. To rozróżnienie określa, czy dana osoba jest traktowana jako konsument czy profesjonalista, co ma istotne konsekwencje w świetle prawa portugalskiego i unijnego.

W przypadku domów nabytych po 1 stycznia 2022 r. nabywca korzysta z ram ochronnych ustanowionych dyrektywą (UE) 2019/771 w sprawie umów sprzedaży towarów oraz dyrektywą (UE) 2019/770 w sprawie treści i usług cyfrowych. Dyrektywy te zostały transponowane do prawa portugalskiego na mocy dekretu z mocą ustawy nr 84/2021 z dnia 18 października, który zapewnia kompleksowy poziom ochrony konsumentów we wszystkich państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Nowe dyrektywy nie mają zastosowania do nabycia nieruchomości przed wyżej wymienioną datą. Będą one podlegać ramom prawnym, które mają bardziej rygorystyczne zasady i krótsze terminy.

W związku z tym osoby fizyczne nabywające nieruchomość na własny użytek poza kontekstem działalności gospodarczej wchodzą w zakres ochronny prawa konsumenckiego. Z kolei nabywcy działający w charakterze profesjonalistów - np. za pośrednictwem firmy, funduszu lub spółki celowej (SPV) - podlegają ogólnym przepisom portugalskiego kodeksu cywilnego, które oferują znacznie mniejszą ochronę.

Okresy rękojmi za wady budowlane Ustawa - dekret nr 84/2021

Prawo portugalskie stanowi, że sprzedawca musi dostarczyć produkt (nieruchomość) zgodnie z umową kupna-sprzedaży. Nieruchomość musi posiadać cechy jakości, bezpieczeństwa, przydatności do zamieszkania, ochrony środowiska i funkcjonalności, aby zapewnić jej przydatność do zamierzonego użytku przez rozsądny i użyteczny okres użytkowania.

Nieruchomość zostanie uznana za niezgodną w następujących czterech okolicznościach:

- Nieruchomość nie odpowiada opisowi lub dostarczonej przez sprzedającego próbce lub modelowi;

- Nieruchomość nie nadaje się do konkretnego użytku zamierzonego przez konsumenta;

- Produkt nie nadaje się do celów, do których towary tego samego rodzaju są zwykle używane;

- Towar nie posiada właściwości i wydajności, których zwykle oczekuje się od towarów tego samego rodzaju;

Oznacza to, że jeśli kupujący spotka się z którymkolwiek z tych scenariuszy, pod warunkiem, że zostaną one zweryfikowane w okresie gwarancyjnym - co będzie zależeć od strukturalnego lub niestrukturalnego charakteru wady - konsument ma prawo żądać od sprzedawcy odszkodowania. Szerokość i zakres odszkodowania zależeć będzie od charakteru wady.

Istotnym obszarem, w którym te rozróżnienia prawne mają praktyczny wpływ, są okresy rękojmi za wady budowlane.

Zgodnie z prawem portugalskim:

- 10-letnia gwarancja obejmuje wady konstrukcyjne.

- Wady niekonstrukcyjne objęte są 5-letnią gwarancją.

Rozróżnienie między elementami konstrukcyjnymi i niekonstrukcyjnymi jest często źródłem nieporozumień. Przykłady elementów konstrukcyjnych obejmują

- fundamenty (np. stopy fundamentowe, belki fundamentowe, fundamenty tratwowe, pale)

- Konstrukcje oporowe (np. ściany szczelinowe, ściany oporowe)

- Konstrukcje nośne (np. słupy, płyty, belki, ściany nośne)

- Systemy z betonu sprężonego

- Konstrukcje dachowe (np. płatwie, belki poprzeczne)

Wszystkie pozostałe elementy należą do kategorii niekonstrukcyjnych i w związku z tym podlegają pięcioletniej gwarancji.

Kredyty: Dostarczone zdjęcie; Autor: Klient;

Korzystanie z przysługujących praw: Procedury i terminy

Gdy wada staje się widoczna, konsumentom przysługuje kilka środków prawnych, w tym naprawa lub wymiana wadliwego elementu, obniżenie ceny lub, w poważnych przypadkach, rozwiązanie umowy. Wybrany środek zaradczy musi być proporcjonalny do danej wady. Przykładowo, drobne wady kosmetyczne zazwyczaj nie uzasadniają pełnego rozwiązania umowy.

Co ważne, prawo nie określa ścisłego terminu zakończenia naprawy. Zamiast tego naprawy muszą być przeprowadzone w rozsądnych ramach czasowych, biorąc pod uwagę wagę wady i potencjalne trudności, jakie może ona spowodować dla kupującego.

Najważniejszym krokiem w zachowaniu praw jest szybkie powiadomienie sprzedawcy. Musi to nastąpić w obowiązującym okresie gwarancyjnym, który wynosi pięć lub dziesięć lat. Chociaż prawo nie narzuca konkretnej metody powiadomienia, zdecydowanie zaleca się użycie weryfikowalnych środków, takich jak list polecony lub e-mail z potwierdzeniem. Powiadomienie jest kluczową kwestią, ponieważ wszczęcie postępowania sądowego musi nastąpić w ciągu trzech lat od otrzymania powiadomienia przez sprzedawcę.

Co więcej, ten trzyletni okres ulega zawieszeniu podczas trwających napraw lub jeśli strony przystąpią do mediacji lub postępowania sądowego.

Zakupy komercyjne: Ograniczona ochrona

W przypadku osób nabywających nieruchomość za pośrednictwem spółki lub innej struktury komercyjnej, ochrona prawna jest znacznie węższa.

W takich przypadkach:

  • Kupujący musi powiadomić sprzedającego o wadach w ciągu 30 dni od ich wykrycia.
  • Działania prawne muszą zostać podjęte w ciągu roku od tego powiadomienia.

Niedotrzymanie któregokolwiek z tych terminów skutkuje utratą prawa do żądania odszkodowania, nawet jeśli pierwotne powiadomienie zostało wydane prawidłowo. Niestety, wielu nabywców zwraca się o poradę prawną dopiero wtedy, gdy terminy są bliskie lub już upłynęły, co znacznie ogranicza ich możliwości.

Z tego powodu zaleca się skonsultowanie się z prawnikiem nie później niż sześć miesięcy po powiadomieniu sprzedawcy, zwłaszcza jeśli w tym czasie nie podjęto żadnych działań naprawczych.

Podsumowanie

Kupno lub budowa domu w Portugalii wiąże się z czymś więcej niż tylko wyborem odpowiedniej lokalizacji lub wynegocjowaniem uczciwej ceny. Zrozumienie struktury prawnej transakcji i związanych z nią praw konsumentów ma zasadnicze znaczenie dla ochrony inwestycji. Niezależnie od tego, czy kupujesz jako osoba prywatna, czy za pośrednictwem podmiotu komercyjnego, świadomość obowiązujących okresów gwarancji, terminów powiadomień i środków prawnych może zapobiec kosztownym niespodziankom i zapewnić, że kupujący jest w pełni przygotowany do działania w przypadku wystąpienia wad. W razie wątpliwości, terminowa porada prawna robi różnicę.

Kontakt:

www.gfdl.legal

hello@gfdl.legal

+351 21 099 7356