Att köpa ett nytt hem i Portugal kan innebära utmaningar. Att bygga en ny bostad kan vara början på en skrämmande och komplex process. Oavsett om man förvärvar en fastighet för personligt bruk eller som en investering måste potentiella köpare överväga flera viktiga juridiska och praktiska aspekter, särskilt de som rör konsumentskydd och garantier efter försäljning. Den struktur under vilken ett köp görs - oavsett om det är som privatperson eller genom en kommersiell enhet - spelar en avgörande roll för att fastställa de rättigheter och rättsmedel som finns tillgängliga i händelse av byggfel eller tvister med säljaren eller entreprenören.

Enskilda köpare kontra professionella köpare: Juridiska konsekvenser

Ett av de första besluten som en köpare måste fatta gäller den juridiska identitet under vilken fastigheten kommer att förvärvas. Att köpa ett hem som privatperson snarare än genom ett företag eller annan kommersiell enhet ger betydande juridiska fördelar. Denna skillnad definierar om man behandlas som konsument eller professionell, en skillnad som har betydande konsekvenser enligt portugisisk lag och EU-lagstiftning.

För hus som förvärvas efter den 1 januari 2022 drar köparen nytta av det skyddande ramverk som inrättats genom direktiv (EU) 2019/771 om avtal om försäljning av varor och direktiv (EU) 2019/770 om digitalt innehåll och digitala tjänster. Dessa direktiv har införlivats i portugisisk lag genom lagdekret nr 84/2021 av den 18 oktober, vilket säkerställer en omfattande konsumentskyddsnivå i alla EU:s medlemsstater.

De nya direktiven gäller inte för förvärv av fastigheter före ovannämnda datum. De kommer att omfattas av rättsliga ramar som har strängare regler och kortare tidsfrister.

Privatpersoner som köper fastigheter för personligt bruk utanför ramen för kommersiell verksamhet omfattas därför av konsumentlagstiftningens skyddande tillämpningsområde. Omvänt gäller att köpare som agerar yrkesmässigt - t.ex. genom ett företag, en fond eller ett SPV (Special Purpose Vehicle) - omfattas av de allmänna bestämmelserna i den portugisiska civillagen, som erbjuder betydligt mindre skydd.

Garantiperioder för byggfel Lagdekret nr 84/2021

Portugisisk lag föreskriver att säljaren måste leverera produkten (fastigheten) i enlighet med köpe- och försäljningsavtalet. Fastigheten måste ha egenskaper som kvalitet, säkerhet, beboelighet, miljöskydd och funktionalitet för att säkerställa dess lämplighet för den avsedda användningen under en rimlig och användbar livslängd.

Fastigheter kommer att anses vara icke-överensstämmande under följande fyra omständigheter:

- Fastigheten motsvarar inte den beskrivning eller det prov som tillhandahålls av säljaren prov eller modell;

- Fastigheten är inte lämplig för den specifika användning som konsumenten avser;

- Varan är inte lämplig för de ändamål för vilka varor av samma typ vanligtvis används;

- Fastigheten har inte de egenskaper och den prestanda som normalt förväntas av varor av samma typ;

Detta innebär att om en köpare konfronteras med något av scenarierna, förutsatt att de verifieras inom garantiperioden - vilket beror på felets strukturella eller icke-strukturella karaktär - har konsumenten rätt att kräva reparationer från säljaren. Reparationsbeloppets omfattning och räckvidd beror på felets art.

Ett viktigt område där dessa juridiska distinktioner har en praktisk inverkan är garantiperioderna för byggfel.

Enligt portugisisk lag:

- En 10-årig garanti täcker strukturella defekter.

- För icke-strukturella fel gäller en garanti på 5 år.

Att skilja mellan strukturella och icke-strukturella komponenter är ofta en källa till förvirring. Exempel på vad som utgör strukturella element inkluderar:

- Grundläggning (t.ex. fundament, grundbalkar, flottfundament, pålar)

- Stödkonstruktioner (t.ex. slitsmurar, stödmurar)

- Överbyggnader (t.ex. pelare, plattor, balkar, bärande väggar)

- System av förspänd betong

- Takkonstruktioner (t.ex. åsar, tvärbalkar)

Alla andra komponenter faller under kategorin icke-strukturella och omfattas därför av den femåriga garantin.

Krediter: Bild tillhandahålls; Författare: Klient;

Utnyttja dina rättigheter: Procedurer och tidsfrister

När en defekt visar sig har konsumenten flera rättsmedel, bland annat reparation eller utbyte av den berörda delen, prisavdrag eller, i allvarliga fall, hävning av avtalet. Den åtgärd som väljs måste stå i proportion till felet i fråga. Exempelvis motiverar mindre kosmetiska fel normalt inte en fullständig hävning av avtalet.

Det är viktigt att notera att lagen inte föreskriver en strikt tidsfrist för att slutföra reparationer. Istället måste reparationer utföras inom en rimlig tidsram, med tanke på hur allvarlig defekten är och den potentiella svårighet som den kan orsaka köparen.

Det mest avgörande steget för att bevara sina lagliga rättigheter är ett snabbt meddelande till säljaren. Detta måste ske inom den tillämpliga garantiperioden, som antingen är fem eller tio år. Även om lagen inte föreskriver någon särskild metod för underrättelse, rekommenderas starkt att man använder verifierbara medel som rekommenderat brev eller e-post med bekräftelse. Att lämna meddelande är en avgörande fråga, eftersom inledande av rättsliga åtgärder måste ske inom tre år efter det att säljaren mottagit meddelandet.

Dessutom avbryts denna treårsperiod under pågående reparationer eller om parterna inleder medling eller rättsliga förfaranden.

Kommersiella köp: Reducerat skydd

För den som förvärvar en fastighet genom ett företag eller annan kommersiell struktur är det rättsliga skyddet betydligt snävare.

I sådana fall:

  • Köparen måste meddela säljaren om defekter inom 30 dagar efter upptäckten.
  • Rättsliga åtgärder måste vidtas inom ett år efter denna anmälan.

Om någon av dessa tidsfrister inte iakttas förlorar köparen rätten att kräva gottgörelse, även om den första underrättelsen var korrekt. Tyvärr söker många köpare juridisk rådgivning först när tidsfristerna närmar sig eller redan har löpt ut, vilket avsevärt begränsar deras möjligheter.

Av denna anledning är det lämpligt att konsultera en advokat senast sex månader efter det att säljaren har underrättats, särskilt om inga åtgärder har vidtagits inom den tidsramen.

Slutsats

Att köpa eller bygga ett hus i Portugal innebär mer än att välja rätt plats eller förhandla om ett rimligt pris. Att förstå den juridiska strukturen för transaktionen och de tillhörande konsumenträttigheterna är avgörande för att skydda sin investering. Oavsett om man köper som privatperson eller genom en kommersiell enhet kan man genom att vara medveten om tillämpliga garantiperioder, anmälningsfrister och rättsmedel förhindra kostsamma överraskningar och se till att köparen är fullt utrustad för att agera om defekter uppstår. När du är osäker kan juridisk rådgivning i rätt tid göra hela skillnaden.

Kontaktpersoner:

www.gfdl.legal

hello@gfdl.legal

+351 21 099 7356