Marvila is niet langer het best bewaarde geheim van Lissabon. Ooit was het een slaperig industrieel district verscholen tussen de rivier en de oostelijke spoorwegcorridor van de stad, maar nu is het al begonnen aan zijn transformatie tot een van de meest opwindende vernieuwingsverhalen van de hoofdstad. Maar wat er nu gaat komen is van een heel andere schaal.

"De afgelopen tien jaar bracht het gebied kunstenaarsateliers, microbrouwerijen en boutique-ontwikkelingen, maar de komende tien jaar zullen echte schaal, connectiviteit en waardecreatie op lange termijn brengen," zegt David Moura-George, Managing Director Portugal van Athena Advisers. "Van een nieuwe tramlijnverlenging van €160 miljoen die Marvila met het stadscentrum verbindt, tot gedurfde herontwikkelingen aan de waterkant ter waarde van een miljard euro, nieuwe parken, scholen, huisvesting en infrastructuur, dit is een grootschalige publieke en private herontwikkeling van de wijk die het stedelijk weefsel een nieuwe vorm zal geven."

Marvila is een van de hotspots in Lissabon die we in detail zullen verkennen tijdens ons webinar 'Future Lisbon & Coastal Hotspots' op donderdag 26 juni om 15.00 uur BST.

De transformatie van Marvila zet Lissabon ook stevig op de kaart van Europa's meest ambitieuze stadsvernieuwingsprojecten. Terwijl het Battersea Power Station in Londen (€ 9 miljard) en Olympia (€ 1,3 miljard), of de herontwikkeling van Seine-Saint-Denis in Parijs voor de Olympische Spelen van 2024 (€ 7 miljard) de afgelopen jaren de krantenkoppen hebben gedomineerd, is de toezegging van € 3 miljard voor Marvila zowel qua omvang als snelheid opmerkelijk voor een stad van deze omvang.

"Het weerspiegelt een groeiend vertrouwen in Lissabon als een hoofdstad die niet alleen haar verleden bewaart, maar ook actief investeert in haar toekomst," voegt Moura-George toe. "We verwachten aanhoudende interesse van zowel Portugese als internationale vastgoedinvesteerders, van wie velen nu kopen met een perspectief van 10-15 jaar. De fundamenten zijn er allemaal: schaal, infrastructuur, stedelijke planning voor de lange termijn en waar voor je geld in vergelijking met meer volwassen markten zoals Londen, Parijs of Berlijn."

Volgens Confidencial Imobiliário bereikte de gemiddelde vraagprijs per vierkante meter van te koop staand vastgoed in Marvila €7.189 in Q1 2025 - een stijging van 8% j-o-j - wat duidt op groeiende interesse, maar nog steeds relatieve waarde biedt in vergelijking met naburige gebieden.


Tramhaltes naar hotspots - Marvila's nieuwe lijn naar groei

De langverwachte 16E tramlijn van Lissabon ter waarde van €160 miljoen, die in 2028 klaar moet zijn, zal een doorbraak betekenen voor Marvila en de connectiviteit en mobiliteit aanzienlijk verbeteren. De lijn zal Praça do Comércio, een van de meest iconische pleinen van de stad, verbinden met Parque das Nações in het oosten en verschillende haltes bevatten in Marvila en de omliggende gebieden (Marvila, Poço do Bispo, Braço de Prata en Matinha).

Deze nieuwe lijn zal naar verwachting tussen de 7,6 en 8,1 miljoen passagiers per jaar vervoeren. Hiervan zal naar schatting 16% tot 18% nieuwe gebruikers van het openbaar vervoer zijn. De kosten van €160m dekken zowel de bouw van de lijn als de aankoop van extra trams.

Credits: Beeld aangeleverd; Auteur: Opdrachtgever;

"In heel Europa hebben we consequent gezien dat nieuwe stedelijke transportinfrastructuur - of het nu gaat om een tramlijn in Lissabon, een metro-uitbreiding in Parijs of een lightrail in Londen - werkt als een katalysator voor de groei van de vastgoedprijzen," voegt Moura-George toe. "Als je door heel Europa kijkt, zie je dat goed afgewerkte eigendommen binnen 500 meter van een nieuwe tram- of metrohalte normaal gesproken een prijspremie van 10% krijgen zodra de infrastructuur is voltooid. In Marvila maakt de nieuwe tramlijn deel uit van een breder stadsvernieuwingsverhaal dat nu al de aandacht trekt. We verwachten een aanhoudende opwaartse druk op de prijzen naarmate al deze infrastructuurinvesteringen worden voltooid."


Een creatieve revolutie

"Hoewel nieuwe transportverbindingen een essentiële rol spelen bij het stimuleren van de vraag naar vastgoed, komt echte revitalisatie van het gebied door het smeden van een eigen identiteit," vervolgt Moura-George.

Het industriële verleden van de wijk heeft plaatsgemaakt voor een dynamische, creatieve en artistieke gemeenschap. Voormalige pakhuizen zijn omgebouwd tot co-working spaces en kunstgaleries waar kunstenaars zoals Vhils te vinden zijn. Instellingen zoals de Hub Criativo do Beato, een incubator voor startups die een ruimte van 35.000 vierkante meter in beslag neemt, illustreren de toewijding van het gebied aan het koesteren van creativiteit en ondernemerschap. Daarnaast zorgen nieuwe restaurants, ambachtelijke brouwerijen en conceptwinkels voor een omgeving die rijp is voor innovatie en creatieve, ondernemende types aantrekt die op zoek zijn naar onroerend goed in Lissabon.

Marvila maakt een aanzienlijke groei door. In 2024 vertegenwoordigde de waarde van onroerend goed in het gebied een van de hoogste stijgingen in Lissabon dat jaar. Ondanks deze snelle waardestijging blijven de gemiddelde prijzen onder het stadsgemiddelde, wat investeerders mogelijkheden biedt voor aanhoudende vermogenswinst.

"Investeerders erkennen steeds meer de waarde van het veranderende landschap van Marvila," vervolgt Moura-George. "De combinatie van betaalbaarheid, culturele levendigheid en infrastructurele ontwikkeling biedt een unieke kans voor diegenen die willen profiteren van de volgende groeimarkt van Lissabon.


Marvila is het volgende grote project - maak deel uit van het verhaal

Voor degenen die overwegen zich op de vastgoedmarkt van Lissabon te begeven, is Marvila een wijk waar historische industriële charme samenkomt met hedendaagse innovatie. Met strategische investeringen en een ontluikende creatieve gemeenschap biedt het veelbelovende vooruitzichten voor investeerders die op zoek zijn naar waarde op de lange termijn.

Marvila is een opkomende wijk die klaar is om het volgende grote technische centrum van Lissabon te worden en er zijn in dit gebied al aanwijzingen van veelbelovende huurrendementen en een solide recente prijsstijging. Er zijn nog steeds verschillende lopende bouwprojecten, een duidelijk teken dat het gebied zijn volledige potentieel nog niet heeft bereikt. Deze gestage pijplijn van nieuwbouwprojecten, in combinatie met actieve stadsvernieuwingsinspanningen, suggereert dat het aanbod van beschikbare woningen zal groeien - maar dat geldt ook voor de vraag. Het is waarschijnlijk dat de waarde van onroerend goed verder zal stijgen, wat de status van Marvila als een opkomende wijk die het waard is om in de gaten te houden, zal versterken.

Ga voor meer informatie over Marvila of andere populaire investeringsgebieden in Lissabon naar www.athenaadvisers.com of stuur een e-mail naar info@athenaadvisers.com.