Marvila non è più il segreto meglio custodito di Lisbona. Un tempo era un sonnolento distretto industriale nascosto tra il fiume e il corridoio ferroviario orientale della città, ma ha già iniziato la sua trasformazione in una delle più entusiasmanti storie di rigenerazione della capitale. Ma quello che sta per succedere è di tutt'altra portata.

"Gli ultimi dieci anni hanno portato nell'area studi di artisti, microbirrifici e sviluppi boutique, ma i prossimi dieci porteranno una vera scala, connettività e creazione di valore a lungo termine", commenta David Moura-George, amministratore delegato per il Portogallo di Athena Advisers. "Dalla nuova linea tranviaria da 160 milioni di euro che collegherà Marvila al centro della città, agli audaci interventi di riqualificazione del lungomare da un miliardo di euro, ai nuovi parchi, alle scuole, agli alloggi e alle infrastrutture, si tratta di una rivisitazione su larga scala del quartiere, guidata da pubblico e privato, che ne rimodellerà il tessuto urbano".

Marvila è uno degli hotspot di Lisbona che esploreremo in dettaglio durante il nostro webinar "Lisbona futura e hotspot costieri" che si terrà giovedì 26 giugno alle ore 15.00.

La trasformazione di Marvila sta portando Lisbona sulla mappa dei progetti di rigenerazione urbana più ambiziosi d'Europa. Mentre la Battersea Power Station di Londra (9 miliardi di euro) e l'Olympia (1,3 miliardi di euro), o la riqualificazione della Senna-Saint-Denis di Parigi per le Olimpiadi del 2024 (7 miliardi di euro), hanno dominato i titoli dei giornali negli ultimi anni, l'impegno di 3 miliardi di euro per Marvila è notevole sia in termini di scala che di velocità per una città delle sue dimensioni.

"Riflette la crescente fiducia in Lisbona come capitale che non si limita a preservare il proprio passato, ma investe attivamente nel proprio futuro", aggiunge Moura-George. "Ci aspettiamo di vedere un continuo interesse da parte degli investitori immobiliari portoghesi e internazionali, molti dei quali stanno acquistando ora con una prospettiva di 10-15 anni. I fondamentali ci sono tutti: dimensioni, infrastrutture, pianificazione urbana a lungo termine e rapporto qualità-prezzo rispetto a mercati più maturi come Londra, Parigi o Berlino".

Secondo Confidencial Imobiliário, il prezzo medio al metro quadro degli immobili in vendita a Marvila ha raggiunto i 7.189 euro nel primo trimestre del 2025, con un aumento dell'8% rispetto all'anno precedente.


Fermate del tram verso gli hotspot - la nuova linea di Marvila per la crescita

L'attesissima linea del tram 16E di Lisbona, del valore di 160 milioni di euro e il cui completamento è previsto per il 2028, cambierà le carte in tavola per Marvila, migliorando significativamente la connettività e la mobilità. La linea collegherà Praça do Comércio, una delle piazze più iconiche della città, al Parque das Nações a est e comprenderà diverse fermate a Marvila e nelle aree circostanti (Marvila, Poço do Bispo, Braço de Prata e Matinha).


Secondo le proiezioni, questa nuova linea dovrebbe trasportare tra i 7,6 e gli 8,1 milioni di passeggeri all'anno. Di questi, si stima che tra il 16% e il 18% saranno nuovi utenti del trasporto pubblico. Il costo di 160 milioni di euro copre sia la costruzione della linea che l'acquisto di altri tram.

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"In tutta Europa, abbiamo sempre visto che le nuove infrastrutture di trasporto urbano - che si tratti di una linea di tram a Lisbona, di un'estensione della metropolitana a Parigi o di una metropolitana leggera a Londra - fungono da catalizzatori per la crescita dei prezzi degli immobili", aggiunge Moura-George. Se si guarda all'Europa, le proprietà ben rifinite nel raggio di 500 metri da una nuova fermata del tram o della metropolitana vedono normalmente un premio di prezzo del 10% una volta completata l'infrastruttura". A Marvila, la nuova linea del tram fa parte di una più ampia storia di rigenerazione urbana che sta già attirando l'attenzione. Ci aspettiamo una continua pressione al rialzo dei prezzi man mano che tutti questi investimenti infrastrutturali saranno completati".


Una rivoluzione creativa

"Sebbene i nuovi collegamenti di trasporto svolgano un ruolo essenziale nel guidare la domanda di immobili, la vera rivitalizzazione deriva dalla creazione di un'identità propria dell'area", continua Moura-George.

Il passato industriale del quartiere ha lasciato il posto a una comunità dinamica, creativa e artistica. Gli ex magazzini sono stati riconvertiti in spazi di co-working e gallerie d'arte dove si trovano artisti come Vhils. Istituzioni come l'Hub Criativo do Beato, un incubatore di startup che occupa uno spazio di 35.000 metri quadrati, esemplificano l'impegno della zona a coltivare la creatività e l'imprenditorialità. Inoltre, nuovi ristoranti, birrerie artigianali e concept store stanno promuovendo un ambiente maturo per l'innovazione e attirano tipi creativi e imprenditoriali in cerca di immobili a Lisbona.

Marvila sta vivendo una crescita significativa. Nel 2024, i valori immobiliari della zona hanno rappresentato uno degli aumenti più elevati di Lisbona in quell'anno. Nonostante questo rapido apprezzamento, i prezzi medi rimangono al di sotto della media cittadina, offrendo agli investitori un potenziale di guadagno in conto capitale continuo.

"Gli investitori riconoscono sempre più il valore del paesaggio in evoluzione di Marvila", continua Moura-George. "La miscela di accessibilità economica, vivacità culturale e sviluppo infrastrutturale dell'area rappresenta un'opportunità unica per coloro che vogliono capitalizzare la prossima frontiera di crescita di Lisbona".


Marvila è la prossima grande novità: fate parte della storia

Per chi sta pensando di entrare nel mercato immobiliare di Lisbona, Marvila si distingue come un quartiere in cui il fascino storico industriale incontra l'innovazione contemporanea. Grazie agli investimenti strategici e alla fiorente comunità creativa, offre prospettive promettenti per gli investitori in cerca di valore a lungo termine.

Marvila è un quartiere emergente, destinato a diventare il prossimo polo tecnologico di Lisbona, e in quest'area si registrano già promettenti rendimenti da locazione e una solida rivalutazione recente dei prezzi. La zona continua a vedere diversi progetti edilizi in corso, un chiaro segno che l'area non ha ancora raggiunto il suo pieno potenziale. Questa costante pipeline di nuove costruzioni, unita agli attivi sforzi di rigenerazione urbana, suggerisce che l'offerta di immobili disponibili è destinata a crescere, ma anche la domanda. È probabile che i valori degli immobili aumentino ulteriormente, rafforzando lo status di Marvila come quartiere emergente da seguire con attenzione.

Per ulteriori informazioni su Marvila o su altre aree popolari di Lisbona, visitate il sito www.athenaadvisers.com o inviate un'e-mail a info@athenaadvisers.com.