Cet article résume les aspects essentiels de la possession d'une maison de vacances, qu'elle soit destinée à un usage personnel ou à une location de courte durée.

L'attrait de la propriété portugaise

Les étrangers jouissent des mêmes droits que les citoyens portugais lorsqu'ils achètent et possèdent une propriété au Portugal, sans aucune restriction légale fondée sur la nationalité.

Le marché de la location à court terme

Pour les expatriés qui cherchent à tirer un revenu de leur maison de vacances, le marché de la location à court terme offre un potentiel important, tout comme l'Alojamento Local, mais il est soumis à des exigences spécifiques en matière d'autorisation et de réglementation.

Obtention d'une licence d'Alojamento Local (AL) :

Une licence AL est obligatoire pour les propriétés louées à court terme (par exemple, via Airbnb ou Booking.com). Le processus comprend généralement les étapes suivantes :

  • Enregistrement de l'activité commerciale : vous devez enregistrer votre activité commerciale auprès de l'administration fiscale portugaise(Autoridade Tributária e Aduaneira) et de la sécurité sociale(Segurança Social), en utilisant les codes CAE appropriés (55201 ou 55204).
  • Présentation de l'enregistrement AL à la municipalité : la licence AL est délivrée par la Câmara Municipal (mairie locale) du lieu où se trouve le bien immobilier. Vous devrez fournir les documents suivants :
    • Copie de la carte d'identité/du passeport
    • Document relatif à l'impôt foncier(Caderneta Predial)
    • Enregistrement de l'activité commerciale
    • Licença de Utilização (pour les bâtiments datant d'après 1951)
    • Copie de votre police d'assurance AL
    • Terme de responsabilité
    • Preuve d'assurance des biens
    • Documents du propriétaire ou du gérant
  • Représentant fiscal (pour les non-résidents) : si vous êtes non-résident, vous devez avoir un représentant fiscal au Portugal qui est enregistré pour l'IVA (TVA).
  • Exigences et inspections de la propriété : votre propriété doit répondre à des normes de sécurité spécifiques, notamment en ce qui concerne l'équipement de sécurité incendie (extincteur, couverture anti-feu, détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone, éclairage de secours), une trousse de premiers soins et des informations d'urgence clairement affichées. Une inspection par le conseil municipal vérifiera la conformité.
  • Déclaration des invités : vous devez vous inscrire auprès de l'AIMA (Agence pour l'intégration, les migrations et l'asile) à des fins de déclaration des invités. Il s'agit de fournir des informations sur les visiteurs telles que le nom, la nationalité, la date de naissance, le numéro de document et les dates d'arrivée et de départ.
  • Registre des plaintes : un registre des plaintes doit être disponible dans l'établissement.

    • Crédits : Pexels ;

    Changements importants apportés récemment à la réglementation relative aux logements locatifs (à partir de novembre 2024) :

    • Autorité municipale : Les municipalités ont désormais une plus grande autorité pour réglementer les approbations AL et peuvent définir des "zones de confinement" où les nouvelles licences AL peuvent être restreintes ou même interdites (par exemple, certaines parties des centres-villes de Lisbonne et de Porto). Il est crucial de vérifier auprès de la Câmara Municipal locale avant d'acheter une propriété avec l'intention d'une location à court terme.
    • Permanence de la licence : les licences AL sont désormais généralement permanentes et n'expirent pas après cinq ans.
    • Transférabilité : les enregistrements et les licences AL sont désormais transférables.
    • Limites de capacité : la capacité maximale des logements familiaux est généralement de 27 personnes.
    • Restriction de l'usage résidentiel : les nouveaux AL ne peuvent pas occuper des propriétés qui ont été louées à des fins résidentielles au cours des deux dernières années.
    • Certificats de conservation et d'énergie : les propriétés des AL doivent être officiellement classées dans la catégorie "moyenne" ou supérieure pour la conservation (confirmée par une inspection du conseil) et avoir un certificat d'énergie avec un niveau d'efficacité énergétique de D ou plus.
    • Contribution spéciale (CEAL) : la contribution spéciale controversée au logement local (CEAL) a été abrogée par le nouveau gouvernement (à compter de mai 2024), ce qui signifie que les propriétaires d'appartements ne sont plus tenus de la payer.

    Fiscalité pour les propriétaires de maisons de vacances et les locations à court terme

    Diverses taxes s'appliquent aux propriétés au Portugal et le recours à un professionnel compétent garantira la conformité aux lois et réglementations locales qui peuvent être différentes de celles de la juridiction à laquelle vous êtes habitué.

    L'impôt est payable à l'achat, où un droit de timbre et une taxe de transfert s'appliquent et sont payables une seule fois. Deux taxes foncières municipales peuvent s'appliquer par la suite et doivent être payées au moins une fois par an.

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    En outre, tout revenu tiré de la location d'un bien immobilier portugais sera imposé au Portugal, que vous soyez ou non résident fiscal au Portugal. En outre, l'impôt dépendra du fait que vous gagnez le revenu à titre personnel ou par l'intermédiaire d'une société. Certaines dépenses peuvent être déduites pour réduire le revenu imposable.

    En cas de vente, une plus-value peut être réalisée.

    Pour en savoir plus sur les conséquences fiscales mentionnées ci-dessus, veuillez consulter lelien suivantpour une discussion plus détaillée sur les taux et le traitement qui peuvent s'appliquer. En ce qui concerne l'héritage de biens immobiliers, l'article suivantarticlepeut fournir plus d'informations sur le traitement fiscal au Portugal.

    Enfin, si vous êtes non-résident au Portugal, vous pouvez être soumis à l'impôt sur votre propriété au Portugal, où vous êtes résident fiscal, et une convention de double imposition peut être applicable (ce qui peut permettre d'éviter la double imposition).

    D'autres considérations qui peuvent être applicables et essentielles sont une couverture d'assurance appropriée (intempéries, location, autres), ainsi qu'un fournisseur de services fiable pour l'entretien de la propriété afin de s'assurer que la maintenance est effectuée régulièrement (en particulier pour les propriétés louées).

    Contactez Dixcart Portugal pour plus d'informations (advice.portugal@dixcart.com).

    Il ne s'agit pas d'un conseil fiscal.