Marvila n'est plus le secret le mieux gardé de Lisbonne. Ancien quartier industriel endormi, niché entre le fleuve et le corridor ferroviaire oriental de la ville, il a déjà entamé sa transformation en l'un des projets de régénération les plus passionnants de la capitale. Mais ce qui s'annonce est d'une toute autre ampleur.

"Les dix dernières années ont vu l'apparition d'ateliers d'artistes, de microbrasseries et de projets de boutiques dans le quartier, mais les dix prochaines années seront synonymes d'envergure, de connectivité et de création de valeur à long terme", commente David Moura-George, directeur général d'Athena Advisers pour le Portugal. "De l'extension d'une ligne de tramway de 160 millions d'euros reliant Marvila au centre-ville, au réaménagement audacieux du front de mer pour un milliard d'euros, en passant par la création de nouveaux parcs, d'écoles, de logements et d'infrastructures, il s'agit d'une réorganisation à grande échelle du quartier, menée par les secteurs public et privé, qui va remodeler son tissu urbain."

Marvila est l'un des points chauds de Lisbonne que nous explorerons en détail lors de notre webinaire "Future Lisbon & Coastal Hotspots" ce jeudi 26 juin à 15h BST.

La transformation de Marvila place également Lisbonne sur la carte des projets de régénération urbaine les plus ambitieux d'Europe. Alors que la Battersea Power Station (9 milliards d'euros) et l'Olympia (1,3 milliard d'euros) de Londres, ou le réaménagement de la Seine-Saint-Denis à Paris en vue des Jeux olympiques de 2024 (7 milliards d'euros), ont fait la une des journaux ces dernières années, l'engagement de 3 milliards d'euros en faveur de Marvila est remarquable tant par son ampleur que par sa rapidité pour une ville de cette taille.

"Il reflète une confiance croissante en Lisbonne en tant que capitale qui ne se contente pas de préserver son passé, mais qui investit activement dans son avenir", ajoute M. Moura-George. "Nous nous attendons à un intérêt soutenu de la part des investisseurs immobiliers portugais et internationaux, dont beaucoup achètent aujourd'hui dans une perspective de 10 à 15 ans. Les fondamentaux sont tous là : échelle, infrastructure, planification urbaine à long terme et rapport qualité-prix comparé à des marchés plus matures comme Londres, Paris ou Berlin."

Selon Confidencial Imobiliário, le prix moyen demandé par mètre carré d'une propriété à vendre à Marvila a atteint 7 189 € au premier trimestre 2025, soit une augmentation de 8 % en glissement annuel, ce qui témoigne d'un intérêt croissant, tout en offrant une valeur relative par rapport aux zones voisines.


Des arrêts de tramway aux points névralgiques - la nouvelle ligne de Marvila vers la croissance

La très attendue ligne de tramway 16E de Lisbonne, d'un coût de 160 millions d'euros, dont l'achèvement est prévu en 2028, changera la donne pour Marvila, en améliorant de manière significative la connectivité et la mobilité. La ligne reliera la Praça do Comércio, l'une des places les plus emblématiques de la ville, au Parque das Nações à l'est et comprendra plusieurs arrêts à Marvila et dans les zones environnantes (Marvila, Poço do Bispo, Braço de Prata et Matinha).


Cette nouvelle ligne devrait transporter entre 7,6 et 8,1 millions de passagers par an. On estime que 16 à 18 % d'entre eux seront de nouveaux usagers des transports publics. Le coût de 160 millions d'euros couvre à la fois la construction de la ligne et l'acquisition de tramways supplémentaires.

Crédits : Image fournie ; Auteur : Client ;

"Dans toute l'Europe, nous avons toujours constaté que les nouvelles infrastructures de transport urbain - qu'il s'agisse d'une ligne de tramway à Lisbonne, d'une extension du métro à Paris ou d'un métro léger à Londres - agissent comme un catalyseur de la croissance des prix de l'immobilier", ajoute M. Moura-George. "Si vous regardez à travers l'Europe, les propriétés bien finies situées à moins de 500 mètres d'un nouvel arrêt de tramway ou de métro voient normalement leur prix augmenter de 10 % une fois que l'infrastructure est terminée. À Marvila, la nouvelle ligne de tramway s'inscrit dans le cadre d'une rénovation urbaine plus large qui attire déjà l'attention. Nous nous attendons à ce que la pression à la hausse sur les prix se maintienne au fur et à mesure de l'achèvement de tous ces investissements d'infrastructure".


Une révolution créative

"Si les nouvelles liaisons de transport jouent un rôle essentiel pour stimuler la demande immobilière, la véritable revitalisation vient du fait que le quartier se forge une identité propre", poursuit M. Moura-George.

Le passé industriel du quartier a laissé place à une communauté dynamique, créative et artistique. D'anciens entrepôts ont été réaffectés en espaces de co-working et en galeries d'art où l'on trouve des artistes tels que Vhils. Des institutions comme le Hub Criativo do Beato, un incubateur de startups occupant un espace de 35 000 mètres carrés, illustrent l'engagement de la zone à nourrir la créativité et l'esprit d'entreprise. En outre, de nouveaux restaurants, des brasseries artisanales et des magasins conceptuels favorisent un environnement propice à l'innovation et attirent des personnes créatives et entreprenantes à la recherche d'une propriété à Lisbonne.

Marvila connaît une croissance significative. En 2024, la valeur des biens immobiliers dans la zone représentait l'une des plus fortes augmentations de Lisbonne cette année-là. Malgré cette appréciation rapide, les prix moyens restent inférieurs à la moyenne de la ville, offrant aux investisseurs un potentiel de plus-values continues.

"Les investisseurs reconnaissent de plus en plus la valeur du paysage en évolution de Marvila", poursuit Moura-George. "Le mélange de prix abordables, de dynamisme culturel et de développement des infrastructures de la zone représente une opportunité unique pour ceux qui cherchent à capitaliser sur la prochaine frontière de croissance de Lisbonne.


Marvila est le prochain grand projet - faites partie de l'histoire

Pour ceux qui envisagent d'entrer sur le marché immobilier de Lisbonne, Marvila se distingue comme un quartier où le charme industriel historique rencontre l'innovation contemporaine. Avec des investissements stratégiques et une communauté créative en plein essor, il offre des perspectives prometteuses aux investisseurs à la recherche d'une valeur à long terme.

Marvila est un quartier en plein essor qui est sur le point de devenir le prochain grand centre technologique de Lisbonne et il y a déjà des preuves dans cette zone de rendements locatifs prometteurs ainsi que d'une solide appréciation récente des prix. Plusieurs projets de construction y sont en cours, signe évident que le quartier n'a pas encore atteint son plein potentiel. Ce pipeline régulier de nouvelles constructions, associé à des efforts actifs de régénération urbaine, suggère que l'offre de biens immobiliers disponibles est appelée à croître, mais la demande aussi. Il est probable que la valeur des biens immobiliers augmentera encore, ce qui renforcera le statut de Marvila en tant que quartier prometteur à surveiller de près.

Pour plus d'informations sur Marvila ou d'autres zones populaires d'investissement à Lisbonne, veuillez visiter www.athenaadvisers.com ou envoyer un courriel à info@athenaadvisers.com.