Questo decreto legge ha introdotto un cambiamento significativo nel modello di governance dell'AL: il decentramento dei poteri ai comuni. D'ora in poi spetterà alle autorità locali decidere - in base alle specificità del proprio territorio - se, dove, come e a quali condizioni è possibile gestire le unità di affitto a breve termine. Una misura apparentemente logica, ma che può dare adito ad altri problemi.

Lisbona è stata la prima ad agire, e forse l'esempio più emblematico di questa nuova fase. Nel novembre 2024, il comune ha sospeso per sei mesi (con possibilità di rinnovo) l'autorizzazione di nuove registrazioni di AL in tutte le parrocchie con un rapporto di unità AL pari o superiore al 2,5% del numero totale di abitazioni permanenti. Questa misura è stata accompagnata dall'apertura di una consultazione pubblica per la revisione del Regolamento comunale sugli affitti a breve termine, le cui proposte vanno ben oltre il semplice controllo amministrativo: esse propongono un profondo ridisegno della mappa dei permessi e dei divieti in città.

Tra le misure proposte c'è la creazione di zone di contenimento assolute e relative, con criteri basati sulla densità di AL per parrocchia. Nelle zone assolute (≥5%), le nuove registrazioni sarebbero completamente vietate. Nelle zone relative (dal 2,5% al 5%), sarebbero consentite solo in casi eccezionali. Inoltre, il Comune di Lisbona propone di limitare la trasferibilità delle registrazioni in alcune aree e di impedire ai locali con licenza AL di svolgere attività complementari come la vendita al dettaglio o la ristorazione.

Queste proposte sollevano diversi interrogativi. La prima e più ovvia è la misura in cui il modello decentrato viene utilizzato per reintrodurre, attraverso i comuni, misure che il legislatore nazionale ha scelto di abrogare. In altre parole, se l'abrogazione di "Mais Habitação" aveva lo scopo di ripristinare la stabilità e la fiducia nel settore, l'esercizio di nuovi poteri locali potrebbe, in pratica, annullare l'effetto, ripristinando un senso di insicurezza giuridica.

Il secondo problema è la frammentazione del sistema giuridico nazionale. Se ogni comune applica criteri diversi - come rapporti, usi complementari, limitazioni al trasferimento delle registrazioni - gli operatori con proprietà in diverse aree del Paese si troveranno di fronte a un labirinto normativo, con regole, scadenze e limitazioni che variano da comune a comune. I molteplici quadri normativi locali, non coordinati e potenzialmente volatili, rappresentano un rischio concreto per chi investe nel settore. Anche gli investitori istituzionali, più adattabili, avranno difficoltà a gestire portafogli sparsi in tutto il Paese. Il decentramento, senza coordinamento e principi guida comuni, rischia di diventare una nuova fonte di instabilità.

L'idea di adattare le normative alla realtà locale non è priva di fondamento. Nessuno mette in dubbio che Lisbona debba affrontare una pressione abitativa diversa da quella di una città di campagna, dove la densità di popolazione e la domanda turistica sono molto più basse. Ma quando l'autonomia comunale si trasforma in una restrizione sistematica e non coordinata, gli effetti negativi sono inevitabili. Il settore AL è costituito in gran parte da piccoli proprietari e investitori individuali, che non hanno la struttura o le risorse per monitorare, analizzare e adattarsi continuamente alle normative in continua evoluzione.

Va notato che nell'ultimo decennio l'AL è stata una delle forze trainanti della rigenerazione urbana in Portogallo. Molti degli immobili oggi sfitti o fatiscenti sono stati ristrutturati grazie a questo modello di business. È vero che la forte crescita dell'attività ha sollevato legittime preoccupazioni, soprattutto in termini di accesso agli alloggi per i residenti e di equilibrio dei quartieri. Ma queste preoccupazioni devono essere affrontate con misure proporzionate e prevedibili, non con cicli successivi di proibizione e liberalizzazione, che minano la fiducia degli investitori e screditano le politiche pubbliche.

Il decentramento è di per sé un'opportunità: permette di adattare la politica locale alle caratteristiche del territorio, dando voce ai comuni e promuovendo soluzioni più appropriate. Tuttavia, decentrare senza coordinare significa trasferire il problema senza risolverlo. La posta in gioco oggi è se il Portogallo si sta muovendo verso un quadro di AL chiaro, stabile ed equo - o se continuerà a oscillare tra restrizioni eccessive e brevi liberalizzazioni, a seconda delle pressioni politiche o delle percezioni a breve termine.

Affinché il decentramento funzioni, è necessario definire linee guida nazionali minime che servano da base per l'azione comunale. Criteri oggettivi su ciò che costituisce pressione urbana, strumenti di monitoraggio efficaci e garanzie minime per gli operatori del settore sono essenziali per evitare l'arbitrarietà e garantire che l'AL rimanga una parte importante dell'economia nazionale.

In conclusione, il noleggio a breve termine sta attraversando una nuova fase, caratterizzata da una maggiore autonomia locale, ma anche da nuove incertezze. Se il decentramento non è accompagnato da principi guida chiari e da una coerenza nazionale, può diventare un terreno fertile per decisioni avventate e non coordinate. Spetta ora al legislatore, ai comuni e agli operatori trovare un equilibrio che garantisca la prevedibilità, protegga gli investimenti e risponda alle reali esigenze delle comunità e del settore. La posta in gioco non è solo il futuro di AL, ma la credibilità della politica edilizia pubblica e del turismo in Portogallo.

di Maria do Rosário Tavares de Pina, Associato di Real Estate presso lo Studio Legale CCA.

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